Zero bijkomend ruimtebeslag is een feit tegen 2040

Tijd voor positief beleid met planologische ruil

In 2040 kent Vlaanderen geen bijkomend ruimtebeslag meer. Die doelstelling van de Vlaamse regering ligt binnen handbereik. We liggen nu al op koers om de tussentijdse doelstelling tegen 2025 te bereiken: een totaal bijkomend ruimtebeslag van 3 ha/dag. Het bijkomend ruimtebeslag voor wonen alleen bedraagt momenteel 2 ha/dag (bron: Statbel). En de trend blijft dalend. Naast gunstige evoluties in compact bouwen en hergebruik van ruimte, heeft dit alles te maken met het beperkte ruimtebeslagrisico voor wonen.

Volgens de VCB is het daarom tijd om een positieve bouwshift op de rails te zetten op basis van de laatste ruimtelijke trends en met oog voor kwaliteitsvolle verdichting enerzijds en voor betaalbaarheid van wonen anderzijds. Doordachte planologische ruil en het activeren van goed gelegen gronden maken een dure neutralisatie van bouwgronden onnodig.

Ruimtebeslagrisico ≠ bebouwing

Ruimtebeslagrisico is de leidraad in het rapport van de taskforce bouwshift. Een recent rapport van de Hogent geeft aan dat nog 22.752 ha kan ingenomen worden door wonen, terwijl er in het BRV nog 42.000 ha voor wonen naar voren werd geschoven. Daarbij gaat het om 9319 ha in woonuitbreidingsgebied (WUG), die volgens de huidige juridische stand van zaken onmiddellijk kan aangesneden worden voor groepswoningbouw. Alleen weigert het eindrapport van de Taskforce Bouwshift die juridische realiteit vandaag onder ogen te zien en gaat men ervan uit dat het juridisch statuut van woonuitbreidingsgebied principieel geen vergunningverlening meer zou toelaten. Hier loopt het eindrapport voorop op eventuele wetgeving in voorbereiding, die hoegenaamd niet is afgerond.

Het ruimtebeslagrisico geeft aan welke gronden nog in aanmerking komen voor ruimtebeslag. Maar dit betekent niet dat er ook werkelijk ruimtebeslag of bebouwing zal plaatsvinden op deze gronden. Het ruimtebeslagrisico zegt iets over het maximale risico op ruimtebeslag, maar het is geen prognose.

Uit de meest recente cijfers rond bodembezetting van Statbel kan afgeleid worden dat het ruimtebeslag dalend is. In 2020 bedroeg de bijkomende bodembezetting voor wonen slechts 2 ha/dag. De recentste meting van het departement Omgeving in 2019 geeft een ruimtebeslag voor wonen van 2,4 ha/dag.

Schrappen van bouwgronden is duur en niet nodig

Zelfs zonder grootschalige schrappingen van bouwgrond zien we dat het bijkomend ruimtebeslag dalend is. De schaarste aan beschikbare bouwgronden, hoge vastgoedprijzen en veranderende demografie zorgen ervoor dat de bouwsector vandaag al sterk inzet op verdichting. Deze trend naar verdichting zal in de komende jaren alleen maar versnellen.

De beste oplossing om kwalitatief en betaalbaar wonen te garanderen en tegelijk de open ruimte te vrijwaren is niet om miljarden aan schadevergoedingen uit te betalen. Dit zijn niet-productieve uitgaven en deze middelen zijn hard nodig om de uitdagingen binnen de woningmarkt in de komende decennia aan te gaan.

Laten we in de plaats inzetten op investeringen die wel productief zijn zoals het versnellen van stadsvernieuwings- en verdichtingsprojecten, het opwaarderen van infrastructuur (zoals nutsleidingen, het elektriciteitsnet, wegen, waterhuishouding enz.) die onder druk komt te staan door verdichting en het creëren van kwalitatief publiek groen.

Planologische ruil

Zoals het ruimtebeslagrisico voor wonen aangeeft, is de voorraad aan bouwgronden schaars. Ook zijn heel wat percelen moeilijk te ontsluiten omdat ze o.a. als achterliggende tuinen fungeren. De schaarse bouwgronden spelen evenwel een cruciale rol in de betaalbaarheid van wonen. Niet alleen bepaalt de beschikbaarheid ervan in een gemeente in grote mate mee de lokale vastgoedprijzen. Daarnaast heeft de Nationale Bank aangegeven dat de kostprijs van percelen de motor vormt achter de stijgende vastgoedprijzen. Voortvarende maatregelen kunnen bijgevolg prijsschokken teweeg brengen die de al stijgende woningprijzen verder exponentieel doen toenemen.

Daarom schuift de VCB het belang naar voren van planologische ruil: in plaats van een perceel duur te neutraliseren, krijg je een ruil met een goed gelegen perceel. Zo kunnen goed gelegen gronden worden geactiveerd – conform de ruimtelijke doelstelling – en kan tegemoet gekomen worden aan de grote vraag naar o.a. grondgebonden eengezinswoningen. Dat vastgoedsegment was de laatste jaren onderhevig aan aanzienlijke prijsstijgingen. En dat vooral in de rand van stedelijke centra.